Transaksi Lahan 6,25 Hektare di Sadeng: Developer Klaim Prosedural, Pemdes Pertanyakan Riwayat Tanah

Kawasan perumahan Taman Alamanda Asri di Desa Sadeng, Kecamatan Leuwisadeng, Kabupaten Bogor, menjadi perhatian dan pertanyaan mengenai riwayat administrasi tanah. (foto/dok/Jknews,Kamis,24/09/2026)

BOGOR - JURNAL KEADILAN NEWS  

Transaksi dan pembangunan kawasan perumahan Taman Alamanda Asri di Desa Sadeng, Kecamatan Leuwisadeng, Kabupaten Bogor, menjadi perhatian setelah muncul pertanyaan mengenai riwayat administrasi tanah, dokumen warkah, serta sejauh mana pemerintah desa dilibatkan dalam proses transaksi dan pengembangan lahan tersebut.

Lahan yang menjadi objek pembangunan disebut memiliki luas sekitar 62.500 meter persegi atau 6,25 hektare. Berdasarkan informasi yang dihimpun, tanah tersebut sebelumnya tercatat atas nama almarhumah Hj. Suheli, S.H., dengan para ahli waris sebagai pihak penjual dan PT Putra Bangun Properti Jaya sebagai pihak pembeli.

Objek tanah disebut berkaitan dengan SHM Nomor 225/2060 dan kini dikembangkan menjadi kawasan perumahan yang mencakup hunian subsidi dan komersial.

Namun, persoalan tidak berhenti pada transaksi jual beli.

Warkah Tanah Jadi Titik Pertanyaan

Kepala Desa Sadeng, H. Yanuar Lesmana, yang lebih dikenal dengan sapaan Jaro Batak, mempertanyakan keberadaan dan dasar administrasi warkah tanah yang berkaitan dengan objek tersebut.

Pertanyaan pemerintah desa tersebut menjadi penting karena warkah merupakan bagian dari arsip pertanahan yang dapat memuat berbagai dokumen yang menjadi dasar administrasi pendaftaran tanah dan penerbitan hak.

Dalam konteks pendaftaran tanah, dokumen pertanahan tidak berdiri sendiri. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur mekanisme pendaftaran dan peralihan hak, termasuk kewajiban PPAT menyampaikan akta beserta berkasnya kepada Kantor Pertanahan untuk proses pendaftaran. Peraturan tersebut saat ini masih berlaku dengan perubahan melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.

Karena itu, pertanyaan yang kemudian muncul bukan semata-mata siapa yang membeli dan siapa yang menjual, melainkan:

Bagaimana rangkaian administrasi tanah tersebut dilakukan, dokumen apa yang menjadi dasar transaksi, dan bagaimana prosesnya tercatat pada Kantor Pertanahan?

Developer Klaim Transaksi Sudah Sesuai Prosedur

Di sisi lain, pihak PT Putra Bangun Properti Jaya membantah adanya persoalan prosedural.

Pihak developer menyatakan bahwa transaksi antara para ahli waris almarhumah Hj. Suheli sebagai pemilik lahan dengan PT Putra Bangun Properti Jaya telah dilakukan sesuai prosedur.

Pernyataan tersebut menjadi bagian penting dalam pemberitaan ini.

Namun, di lapangan muncul pertanyaan dari Pemerintah Desa Sadeng mengenai sejauh mana desa dilibatkan atau mengetahui proses transaksi dan administrasi lahan tersebut.

Dengan demikian, terdapat dua hal yang perlu dibedakan secara tegas:

1. Keabsahan hubungan hukum antara penjual dan pembeli;
2. Kelengkapan serta kesesuaian administrasi pertanahan dan perizinan pembangunan perumahan.

Keduanya tidak selalu merupakan persoalan hukum yang sama.

Apakah Kepala Desa Wajib Terlibat dalam Setiap Jual Beli Tanah?

Pertanyaan ini menjadi salah satu titik penting dalam investigasi.

Tidak tepat jika setiap transaksi tanah secara otomatis dinyatakan tidak sah hanya karena kepala desa tidak hadir atau tidak menandatangani transaksi.

Dalam sistem pendaftaran tanah, PP Nomor 24 Tahun 1997 menempatkan PPAT dan Kantor Pertanahan sebagai institusi penting dalam proses peralihan dan pendaftaran hak. Dengan demikian, perlu diperiksa terlebih dahulu bentuk transaksi, akta yang digunakan, status sertifikat, serta dokumen yang menjadi dasar peralihan hak.

Di sisi lain, pemerintah desa tetap memiliki fungsi pemerintahan dan administrasi di wilayahnya. UU Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa mengatur kedudukan, kewenangan, penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan, serta pembinaan masyarakat desa. UU tersebut juga telah mengalami perubahan melalui regulasi berikutnya.

Artinya, persoalannya bukan sekadar “ada atau tidak ada tanda tangan kepala desa”, tetapi perlu ditelusuri:

• Apakah terdapat dokumen desa yang berkaitan dengan riwayat tanah;
• Apakah terdapat surat keterangan atau administrasi pertanahan dari desa;
• Bagaimana status tanah sebelum transaksi;
• Siapa yang tercatat sebagai pemegang hak;
• Bagaimana proses AJB dilakukan;
• Apakah seluruh ahli waris yang berhak telah terlibat;
• Apakah peralihan hak telah didaftarkan pada Kantor Pertanahan;

Serta apakah pembangunan perumahan telah memenuhi persyaratan tata ruang dan perizinan.

Bukan Sekadar Soal Jual Beli, Tetapi Juga Tata Ruang dan Perizinan

Karena objek tanah kini dikembangkan menjadi kawasan perumahan, pemeriksaan tidak cukup hanya berhenti pada sertifikat dan transaksi jual beli.

Pembangunan perumahan berada dalam rezim hukum perumahan, tata ruang, pertanahan dan bangunan gedung.

UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang telah mengalami sejumlah perubahan, mengatur penyelenggaraan perumahan, penyediaan tanah, pembangunan, perizinan, hingga sanksi.

Sementara itu, mekanisme Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) menjadi salah satu instrumen penting dalam memastikan kegiatan pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang. Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2021 mengatur pelaksanaan KKPR dan telah mencabut aturan lama mengenai Izin Lokasi, termasuk Permen ATR/BPN Nomor 17 Tahun 2019.

Karena itu, dalam kasus Taman Alamanda Asri, sejumlah dokumen patut diverifikasi secara objektif, antara lain:

1. Sertifikat Hak Milik Nomor 225/2060.
2. Akta jual beli atau dokumen peralihan hak yang menjadi dasar transaksi.
3. Dokumen kewarisan dan identitas seluruh pihak yang berhak.
4. Warkah yang menjadi dasar pendaftaran tanah.
5. Data fisik dan data yuridis tanah pada Kantor Pertanahan.
6. Dokumen KKPR atau dokumen kesesuaian pemanfaatan ruang yang relevan.
7. Dokumen perizinan pembangunan perumahan.
8. Persetujuan terkait prasarana, sarana dan utilitas perumahan.
9. PBG dan dokumen teknis pembangunan sesuai ketentuan yang berlaku.

Kuasa Hukum Kepala Desa Turun Tangan

Persoalan tersebut kini juga mendapat pendampingan hukum.

Saat awak media menyambangi Kantor Desa Sadeng, diperoleh informasi bahwa Kepala Desa Sadeng telah menunjuk kuasa hukum untuk melakukan pendampingan berkaitan dengan persoalan tersebut.

Awak media kemudian meminta penjelasan lebih lanjut kepada pihak LAW FIRM M.N. RONNY, S.Pd., S.H., M.H., yang berkantor di Perumahan Dramaga Vista Blok B2 Nomor 04, Desa Bojong Rangkas, Kecamatan Ciampea, Kabupaten Bogor.

Saat ditemui awak media di kantor hukum tersebut, Dani Kusnandar, selaku kuasa hukum Kepala Desa Sadeng, memberikan penjelasan mengenai posisi hukum persoalan tersebut.

Menurut Dani, tidak terdapat ketentuan yang secara eksplisit menyatakan bahwa setiap pembebasan atau transaksi lahan harus selalu melibatkan kepala desa.

Namun, menurutnya, persoalan harus dilihat secara lebih luas dari sisi administrasi pertanahan, tata ruang, dan perizinan pembangunan.

Pernyataan tersebut penting dicatat agar persoalan tidak disederhanakan menjadi seolah-olah ketidakhadiran kepala desa otomatis membatalkan transaksi.

Justru yang perlu diuji adalah apakah seluruh tahapan administrasi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan telah dipenuhi.

PP 19/2021 Perlu Dibaca Sesuai Konteks

Dalam bahan awal persoalan ini terdapat rujukan terhadap PP Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Memang benar, Pasal 53 PP tersebut menyebut bahwa dalam pelaksanaan pengadaan tanah dibentuk pelaksana yang keanggotaannya antara lain mencakup camat serta lurah/kepala desa atau nama lain pada lokasi pengadaan tanah.

Namun, ketentuan tersebut berkaitan dengan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Karena objek dalam kasus ini disebut sebagai transaksi antara pemilik tanah dan badan usaha pengembang untuk pembangunan perumahan, maka perlu dipastikan terlebih dahulu apakah mekanisme yang digunakan memang termasuk kategori pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud PP 19/2021.

Jika merupakan transaksi jual beli privat biasa, maka dasar hukumnya tidak dapat serta-merta disamakan dengan mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

Pertanyaan Investigatif yang Kini Mengemuka

Dari rangkaian informasi tersebut, setidaknya terdapat sejumlah pertanyaan yang layak dijawab secara terbuka oleh pihak-pihak terkait:

1. Apa dasar peralihan hak atas tanah SHM Nomor 225/2060 dari para ahli waris kepada PT Putra Bangun Properti Jaya?
2. Apakah seluruh ahli waris yang mempunyai hak telah terlibat dan memberikan persetujuan sesuai ketentuan?
3. Apa dokumen yang menjadi dasar penerbitan dan/atau peralihan hak tersebut?
4. Bagaimana isi dan riwayat warkah tanah yang berkaitan dengan objek tersebut?
5. Apakah data fisik dan data yuridis pada Kantor Pertanahan sesuai dengan kondisi dan riwayat tanah di lapangan?
6. Apakah pembangunan Taman Alamanda Asri telah memiliki KKPR atau dokumen kesesuaian pemanfaatan ruang yang dipersyaratkan?
7. Bagaimana status PBG serta dokumen teknis pembangunan perumahan tersebut?
8. Apakah terdapat dokumen administrasi dari Pemerintah Desa Sadeng yang berkaitan dengan riwayat tanah maupun pembangunan perumahan?
9. Jika pemerintah desa menyatakan tidak pernah dilibatkan, pada tahap mana sebenarnya proses administrasi tersebut dilakukan dan melalui lembaga mana?

Bukan Menuduh, Tetapi Membuka Dokumen

Investigasi ini tidak dimaksudkan untuk menyimpulkan bahwa transaksi tersebut ilegal ataupun bahwa pihak developer telah melakukan pelanggaran hukum.

Sebaliknya, pernyataan pihak developer bahwa transaksi telah dilakukan sesuai prosedur harus ditempatkan sebagai bagian dari fakta yang perlu diuji bersama dokumen.

Demikian pula, pertanyaan Kepala Desa Sadeng mengenai warkah dan administrasi tanah perlu memperoleh jawaban berdasarkan dokumen resmi, bukan sekadar asumsi.

Kunci persoalan berada pada dokumen

Jika transaksi dan pembangunan tersebut telah memenuhi seluruh ketentuan, maka dokumen pertanahan, tata ruang dan perizinannya seharusnya dapat menjelaskan secara terang bagaimana proses tersebut berlangsung.

Sebaliknya, apabila terdapat dokumen atau tahapan administrasi yang belum terpenuhi, maka pihak berwenanglah yang memiliki kewenangan untuk menentukan langkah administratif maupun hukum sesuai ketentuan yang berlaku.

Jurnal Keadilan News akan terus menelusuri persoalan ini, termasuk meminta klarifikasi kepada PT Putra Bangun Properti Jaya, Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor, Pemerintah Desa Sadeng, serta instansi terkait mengenai status warkah, proses peralihan hak, tata ruang dan perizinan pembangunan Taman Alamanda Asri.

RED//dhie